Tình huống kế toán bất động sản đầu tư.

TÌNH HUỐNG KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Tình huống kế toán 1:

Doanh nghiệp có một tòa nhà có trên 80% diện tích chuyên cho thuê hoạt động và dưới 20% diện tích sử dụng làm văn phòng công ty thì tòa nhà đó được hạch toán là bất động sản đầu tư

Tình huống kế toán 2:

Doanh nghiệp sở hữu tòa nhà A cho các đơn vị khác thuê làm văn phòng (thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh đối với tòa nhà cho thuê này thì doanh nghiệp sẽ phân loại tòa nhà A là bất động sản đầu tư.

Tình huống kế toán 3:

Có tài liệu kế toán của Công ty cổ phần đầu tư phát triển và thương mại ABC về hoạt động đầu tư bất động sản như sau:

1. Ngày 15/01/2014, Công ty đã mua 01 tòa nhà để chuyên cho thuê hoạt động với giá mua 150.000.000.000 đ (chưa có thuế GTGT) với phương thức thanh toán trả chậm trong 2 năm. Biết rằng cùng tòa nhà này nếu trả tiền ngay thì Công ty phải thanh toán 132.000.000.000 đ. Riêng tiền thuế GTGT chỉ trả trong vòng 6 tháng.

2. Ngày 20/02/2014, Công ty đã chuyển công trình xây dựng hoàn thành ( tòa nhà 12 – T8) bàn giao chuyển thành BĐS đầu tư với giá thành xây dựng hoàn thành 900.000.000đ.

3. Ngày 30/03/2014, Lãnh đạo công ty đã ra quyết định chuyển toàn bộ khu đất ở An Khánh, Công ty được giao quản lý sử dụng 50 năm với diện tích 3.000 ha, nguyên giá 900.000.000.000 đ đã hao mòn 36.000.000.000 đ sang thành BĐS đầu tư để chuẩn bị cho Công ty thương mại An Đông thuê 30 năm.

4. Ngày 30/03/2014, Công ty có quyết định bán tòa nhà 12 – T8 ( Công ty hạch toán là BĐS đầu tư) cho công ty kiểm toán và tư vấn kế toán Viễn Đông để công ty làm trụ sở làm việc. Với giá bán 150.000.000.000 đ ( chưa có thuế GTGT 10%) nhưng với điều kiện phải sơn lại toàn bộ tòa nhà, đồng thời cải tạo lại một số phòng phù hợp với văn phòng làm việc. Toàn bộ chi phí cải tạo và sơn lại do Công ty cổ phần đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng ABC thực hiện là 65.000.000đ. Công ty Viễn Đông đồng ý phương thức thanh toán bằng chuyển khoản sau 1 tuần kể từ ngày bàn giao tòa nhà ( ngày bàn giao 02/04/20114).

Biết rằng nguyên  giá 900.000.000 đ đã hao mòn 7.500.000đ.

Biết rằng, Công ty cổ phần ABC thực hiện công tác kế toán theo phương pháp kê khai thường xuyên – kế toán BĐS đầu tư theo phương thức nguyên giá và thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ.

Hướng dẫn phương pháp ghi sổ theo ví dụ:

1. Kế toán các nghiệp vụ liên quan đến việc mua tòa nhà:

1.1. Căn cứ vào các hồ sơ mua bán và mục đích sử dụng của tòa nhà được xác định là cho thuê hoạt động, do đó kế toán phân loại tòa nhà đó là BĐS đầu tư ghi nhận vào sổ kế toán như sau:

Nợ TK 217 :                                                    132.000.000.000 đ

Nợ TK 242:                                                                 18.000.000.000đ

Nợ TK 133:                                                                 13.200.000.000đ

Có TK 331:                                                     163.200.000.000đ

1.2. Hàng tháng, tính và phân bổ số lãi phải trả về mua BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm (Công ty tính theo phương pháp đường thẳng), ghi:

Nợ TK 635:                                                     750.000.000đ

Có TK 242:                                                     750.000.000đ

2. Căn cứ vào hồ sơ xây dựng công trình, tài liệu quyết toán công trình hoàn thành, biên bản bàn giao BĐS đầu tư, ghi:

Nợ TK 217:                                                           900.000.000đ

Có TK 241:                                                           900.000.000đ

3. Căn cứ vào quyết định chuyển mục đích sử dụng TSCĐ vô hình hình thành BĐS đầu tư của lãnh đạo công ty, kế toán ghi:

Nợ TK 217:                                                           900.000.000.000đ

Có TK 213:                                                           900.000.000.000đ

Đồng thời ghi:

Nợ TK 2143:                                                         36.000.000.000đ

Có TK 2147:                                                         36.000.000.000đ

4. Căn cứ quyết định bán tòa nhà 12 – T8, kế toán ghi nhận:

4.1. Ghi giảm BĐS đầu tư:

Nợ TK 1567:                                                   892.500.000đ

Nợ TK 2147:                                                   7.500.000đ

Có TK 217:                                                                 900.000.000đ

4.2. Tập hợp các chi phí phát sinh liên quan đến cải tạo tòa nhà để bán, ghi:

Nợ TK 154:                                               65.000.000đ

Có TK 152,334                                         65.000.000đ

4.3. Khi cải tạo xong kết chuyển chi phí cải tạo để xác định giá gốc BĐS đầu tư, ghi:

Nợ TK 1567:                                 65.000.000đ

Có TK 154:                             65.000.000đ

4.4. Khi bán được tòa nhà, căn cứ hóa đơn và các tài liệu liên quan, ghi:

Nợ TK 131:                             165.000.000.000đ

Có TK 511:                                         150.000.000.000đ

Có TK 3331:                                       15.000.000.000đ

Đồng thời ghi:

Nợ TK 632:                                         957.500.000đ

Có TK 1567:                                       957.500.000đ

4.5. Khi nhận được tiền ghi:

Nợ TK 112:                                         165.000.000.000đ

Có TK 131:                                         165.000.000.000đ

Tình huống kế toán 4:

Về trích trước chi phí để tạm tính giá vốn sản phẩm, hàng hóa bất động sản:

Năm 2013, Doanh nghiệp đầu tư, xây dựng một khu đô thị. Tổng dự toán chi phí đầu tư là 1.000 tỷ đồng. Tổng diện tích hàng hóa bất động sản được xây dựng là 100.000 mét vuông. Định mức chi phí cho 1 mét vuông hàng hóa bất động sản trên tổng dự toán là: 10 triệu đồng/ mét vuông.

Năm 2014, 30% diện tích bất động sản ( tương ứng 30.000 mét vuông) đã hoàn thành và được bán cho khách hàng, chi phí thực tế phát sinh theo khối lượng đã được nghiệm thu của phần diện tích bất động sản đã bán là 250 tỷ đồng. Định mức giá vốn của phần diện tích bất động sản đã bán tương ứng 30% trên tổng dự toán ( hay 30.000 m2 x 10 triệu đồng/ m2) là: 300 tỷ đồng. Mức chi phí được trích trước để tạm tính giá vốn là 300 tỷ đồng – 250  tỷ đồng = 50 tỷ đồng.